Vừa qua, Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) đã có tờ trình gửi Thủ tướng Chính phủ và các bộ ngành liên quan, góp ý về định hướng chính sách sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản 2023, trong đó đáng chú ý là những đề xuất về chuyển nhượng dự án (M&A).
Có thể nói, hoạt động M&A giúp tháo gỡ những dự án đang đình trệ, nhưng phía sau câu chuyện M&A còn là một vấn đề ít được nhìn từ góc độ du lịch. Trên thực tế những dự án chậm triển khai, bỏ hoang hoặc xây dựng dang dở không chỉ làm lãng phí nguồn lực mà còn ảnh hưởng đến cảnh quan, diện mạo đô thị và hình ảnh của một điểm đến.
Làm thế nào để đảm bảo dự án được chuyển nhượng nhằm tiếp tục xây dựng?
Đề xuất đáng chú ý của HoREA là cho phép chuyển nhượng dự án khi chủ đầu tư chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai. Khi đó, doanh nghiệp nhận chuyển nhượng sẽ tiếp tục thực hiện các nghĩa vụ tài chính còn lại với Nhà nước.
HoREA cũng đề xuất cho phép chuyển nhượng dự án đang thế chấp nếu bên nhận thế chấp đồng ý, thay vì bắt buộc phải giải chấp trước khi chuyển nhượng.
Theo HoREA, những thay đổi này sẽ giúp các dự án đang gặp khó khăn có thêm cơ hội chuyển sang cho doanh nghiệp có đủ năng lực để tiếp tục thực hiện.
Đây là nhu cầu thực tế của thị trường. Một doanh nghiệp có thể gặp khó khăn về tài chính hoặc không còn đủ khả năng thực hiện dự án. Khi đó, chuyển dự án cho một nhà đầu tư khác có năng lực hơn có thể giúp dự án tiếp tục được triển khai.
Tuy nhiên, dự án bất động sản không được triển khai đúng tiến độ không chỉ là câu chuyện giữa doanh nghiệp và cơ quan quản lý. Tại những đô thị có hoạt động du lịch phát triển, đặc biệt là các khu vực cửa ngõ, ven sông, ven biển hoặc nằm trên những tuyến đường kết nối các điểm tham quan, một dự án bỏ hoang hay xây dựng dang dở có thể trở thành một phần của bộ mặt đô thị.
Du khách không nhìn thành phố qua báo cáo tài chính của doanh nghiệp. Họ nhìn qua những con đường, những công trình, cảnh quan hai bên đường và những khu đô thị mà họ đi qua.
Một khu đất quây tôn nhiều năm, một công trình xây dựng dở dang hay một khu đô thị được quảng bá nhưng chậm hình thành đều có thể tạo ra cảm nhận không tích cực về tốc độ phát triển và chất lượng không gian đô thị.
Ở góc độ này, tiến độ của một dự án bất động sản không còn chỉ là vấn đề của riêng chủ đầu tư. Nó có thể trở thành một phần của câu chuyện về quy hoạch đô thị và hình ảnh điểm đến.
Nếu chuyển nhượng dự án được xem là một công cụ để cứu những dự án đang đình trệ, thì mục tiêu cuối cùng không nên dừng ở việc chuyển được dự án từ doanh nghiệp này sang doanh nghiệp khác mà mục tiêu phải là đưa dự án trở lại hoạt động.
Bởi với một thành phố du lịch như TPHCM, một dự án được chuyển nhượng thành công trên giấy chưa tạo ra thay đổi đối với du khách. Chỉ khi công trình được triển khai, hạ tầng được hoàn thiện, cảnh quan được hình thành và khu đô thị đi vào hoạt động, giá trị của dự án mới thực sự được chuyển thành giá trị cho đô thị.
Có thể nói, khi việc chuyển nhượng được mở rộng, một câu hỏi khác cũng cần được đặt ra: làm thế nào để dự án được chuyển nhượng tiếp tục được xây dựng, thay vì trở thành tài sản để mua đi bán lại?
Nhưng vấn đề nằm ở chỗ sau khi chuyển nhượng xong thì dự án có được xây dựng hay không? Bởi lẽ, suy cho cùng thì một dự án bất động sản có thể bắt đầu bằng một thương vụ M&A, nhưng giá trị cuối cùng của nó đối với xã hội không nằm ở số lần sang tên. Giá trị ấy nằm ở những gì được xây dựng trên khu đất, ở không gian đô thị được tạo ra và, với những thành phố sống bằng du lịch, ở cả hình ảnh mà du khách nhìn thấy khi bước vào thành phố.
Chuyển nhượng để làm dự án hay để bán lại?
Một dự án có thể được chuyển từ doanh nghiệp A sang B, rồi từ B sang C. Trong quá trình đó, giá trị dự án có thể tăng nhờ quy hoạch, hạ tầng, pháp lý và kỳ vọng tăng giá của thị trường, dù chưa có thêm căn nhà nào được xây dựng.
Khi đó, lợi nhuận có thể đến từ việc nắm giữ và chuyển nhượng dự án, thay vì từ việc phát triển dự án. Đây là vấn đề cần được tính đến khi sửa luật.
Thực tế, pháp luật hiện hành đã xác định khá rõ mục đích của việc chuyển nhượng. Luật Kinh doanh bất động sản 2023 cho phép chuyển nhượng dự án cho chủ đầu tư khác để tiếp tục đầu tư xây dựng, kinh doanh. Chủ đầu tư mới kế thừa quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư cũ và phải đáp ứng các điều kiện theo quy định pháp luật.
Cần quy định về trách nhiệm rõ hơn
Vì vậy, nếu tiếp tục nới điều kiện chuyển nhượng như đề xuất của HoREA, câu hỏi đặt ra là: cơ chế nào bảo đảm doanh nghiệp nhận dự án sẽ thực sự triển khai?
Bởi nếu doanh nghiệp nhận dự án rồi lại chuyển nhượng tiếp trước khi xây dựng, việc M&A có thể chỉ làm tăng số lần giao dịch mà không tạo thêm nguồn cung nhà ở.
Một dự án được mua bán nhiều lần nhưng chưa xây dựng thì người dân vẫn chưa có nhà, địa phương vẫn chưa có hạ tầng và thị trường vẫn chưa có thêm sản phẩm. Do đó, hiệu quả của chính sách không nên chỉ được nhìn qua số dự án được chuyển nhượng hay giá trị các thương vụ, mà cần nhìn vào số dự án thực sự được triển khai, số căn nhà được xây dựng và hạ tầng được hoàn thành.
Đề xuất của HoREA có thể giúp tháo gỡ những dự án đang mắc kẹt và đưa dự án sang cho doanh nghiệp có năng lực hơn. Nhưng cùng với việc mở rộng quyền chuyển nhượng, pháp luật cũng cần làm rõ trách nhiệm của doanh nghiệp sau khi nhận dự án: phải triển khai trong thời gian nào, nếu không triển khai thì xử lý ra sao và có được tiếp tục chuyển nhượng hay không.
Nếu không có những ràng buộc đủ rõ, vòng lặp “nhận dự án -chuyển nhượng- nhận dự án- tiếp tục chuyển nhượng” có thể kéo dài mà nguồn cung nhà ở vẫn không tăng.
Vì vậy, vấn đề không phải là có nên tạo điều kiện cho doanh nghiệp chuyển nhượng dự án hay không, mà là mở đến đâu và ràng buộc trách nhiệm như thế nào.
Trên thực tế, hoạt động M&A sẽ có ý nghĩa nếu giúp một dự án đang đình trệ tìm được chủ đầu tư mới và cuối cùng được xây dựng. Ngược lại, nếu quyền phát triển dự án chỉ trở thành tài sản để liên tục mua đi bán lại, chính sách cần có cơ chế kiểm soát. Bởi thực tế, người dân không cần một dự án có thêm một đời chủ đầu tư, mà họ cần một căn nhà được xây dựng trên thực tế.
Do đó, câu hỏi cần được đặt ra khi sửa Luật Kinh doanh bất động sản là mếu dự án được chuyển nhượng dễ hơn, ai bảo đảm doanh nghiệp sẽ xây nhà thay vì bán dự án?
