Đã xuất hiện từ lâu nhưng chỉ nổi lên rầm rộ trong một vài năm gần đây, du lịch nông nghiệp nói chung và farmstay nói riêng chưa có cho mình khung pháp lý rõ ràng. Với tính chất nghỉ dưỡng, trải nghiệm, lưu trú trên trang trại, các văn bản pháp luật cũ (trong đó ảnh hưởng chính là luật đất đai 2013) chưa có quy định cho phép xây dựng công trình lưu trú, du lịch trên đất nông nghiệp. Việc này khiến cho mô hình du lịch nông nghiệp rơi vào tình trạng “tiến thoái lưỡng nan” bởi xây dựng công trình lưu trú, nghỉ dưỡng trên đất nông nghiệp là trái pháp luật, còn để làm đúng pháp luật thì phải chuyển đổi hoàn toàn sang đất thương mại dịch vụ, quá tốn kém và mất thời gian. Việc này khiến cho đa số các mô hình farmstay tại Việt Nam hoặc là rơi vào tình trạng làm “lụi” khi nhắm mắt xây dựng công trình lưu trú trên đất nông nghiệp hoặc bỏ không đất trong khi loay hoay đợi chuyển đổi mục đích sử dụng. Hậu quả là nhiều mô hình làm sai phép bị yêu cầu tháo dỡ, ngừng hoạt động hoặc nhiều nhà đầu tư nhỏ rơi vào tình trạng “đuối” vốn.
Để theo đuổi mô hình du lịch nông nghiệp. farmstay một cách đúng luật, nhiều nhà đầu tư đã chọn con đường chuyển đổi một phần đất thành thương mại dịch vụ, sau đó xin phép đầu tư farmstay tương tự như mô hình du lịch sinh thái. Phương án này tuy tốn thời gian dài xin phép và tốn kém thì đúng pháp luật hiện hành trong khoảng thời gian đó. Một phương án khác nhanh gọn hơn là chuyển đổi một phần đất nông nghiệp thành đất ở và xin phép làm homestay, kết hợp với trang trại (farm) ở kế bên để kinh doanh mô hình farmstay. Tuy nhiên, các biện pháp này cũng chỉ mang tính chất tạm thời khi sử dụng tiêu chuẩn của các mô hình khác.
Rất may mắn là Luật đất đai 2024 và Nghị định 102/2024/NĐ-CP ra đời đã giải quyết phần nào vấn đề pháp lý cho mô hình du lịch nông nghiệp và farmstay. Với việc Luật đất đai 2024 đã có hiệu lực vào ngày 01 tháng 08 năm 2024 vừa rồi và Chính phủ đã ra Nghị định 102/2024/NĐ-CP hướng dẫn Luật Đất đai, những ai đang quan tâm và muốn đầu tư mô hình du lịch nông nghiệp, cụ thể là farmstay, sẽ thở phào nhẹ nhõm vì không còn băn khoăn về vấn đề pháp lý.
Trong Luật đất đai 2024 có quy định mới về việc sử dụng đất đa mục đích và Nghị định 102/2024/NĐ-CP cũng đã hướng dẫn về việc đăng ký sử dụng đất đa mục đích. Theo điểm a, khoản 1, điều 218 Luật đất đai 2024 thì “đất nông nghiệp được sử dụng kết hợp với mục đích thương mại, dịch vụ, chăn nuôi, trồng cây dược liệu”. Việc sử dụng đất kết hợp đa mục đích phải đáp ứng các yêu cầu như không làm thay đổi loại đất theo phân loại đất và đã được xác định tại các loại giấy tờ sau: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; Giấy tờ về quyền sử dụng đất đối với trường hợp chưa được cấp giấy chứng nhận; Quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp chưa được cấp giấy chứng nhận. Bên cạnh đó, không làm mất đi điều kiện cần thiết để trở lại sử dụng đất vào mục đích chính; Không ảnh hưởng đến quốc phòng, an ninh; Hạn chế ảnh hưởng đến bảo tồn hệ sinh thái tự nhiên, đa dạng sinh học, cảnh quan môi trường; Không làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của các thửa đất liền kề; Thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính theo quy định; Tuân thủ pháp luật có liên quan.
Đồng thời, tại điều 99 của Nghị định 102/2024/NĐ-CP hướng dẫn Luật Đất đai cũng đã nêu cụ thể điều kiện, quy trình lập phương án sử dụng đất đa mục đích. Đây là một bước ngoặt lớn cho mô hình du lịch nông nghiệp tại Việt Nam khi giờ đây, trong văn bản pháp lý đã cho phép được xây dựng các công trình lưu trú, dịch vụ,... trên đất nông nghiệp, đồng thời quy trình xin phép cũng rõ ràng, đơn giản hơn.
Khi có khung pháp lý mới, các nhà đầu tư của mô hình du lịch nông nghiệp và farmstay sẽ không còn lo lắng làm sao để đúng pháp lý hay làm “lụi” nữa. Việc xin phép giờ đây sẽ dễ dàng và ít tốn kém hơn. Cơ quan quản lý cũng dễ dàng kiểm soát về pháp lý của các mô hình du lịch trên đất nông nghiệp tại địa phương hơn. Bên cạnh đó, các mô hình quán cà phê vườn, cà phê ruộng hay homestay cũng được hưởng lợi tương tự khi Luật đất đai 2024 có hiệu lực.
