Vừa qua, sau khi Bộ Tài chính có bản Dự thảo sửa đổi Nghị định 103/2024 ngày 30/7/2024 của Chính phủ quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và Nghị định số 104/2024/NĐ-CP ngày 31/7/2024 của Chính phủ quy định về quỹ phát triển đất, điều chỉnh các nội dung liên quan đến khoản thu tiền đất bổ sung. Đã có nhiều ý kiến khác nhau về những bất cập của Nghị định này cũng như ảnh hưởng nguồn thu ngân sách quốc gia xung quanh việc truy thu tiền thuế với mức xử lý hồi tố nặng nề đang gây nhiều tranh cãi.
Theo đó, các trường hợp đã có quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, chuyển từ hình thức thuê đất trả tiền hằng năm sang thuê đất trả tiền một lần, điều chỉnh quy hoạch chi tiết… trước ngày 1/8/2024 (ngày Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực thi hành) nhưng chưa quyết định giá đất thì phải nộp bổ sung đối với thời gian chưa tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất với mức thu là 5,4%/năm tính trên số tiền phải nộp.
Chia sẻ về vấn đề này, nhiều ý kiến cho rằng, quy định nộp tiền sử dụng đất bổ sung sẽ gây khó khăn, trở ngại cho doanh nghiệp bất động sản nhất là trong giai đoạn hiện nay.
Theo ông Trần Đức Vinh, Tổng Giám đốc Trần Anh Group: “Hiện nay nhiều dự án đã được cơ quan Nhà nước giao đất nhưng chưa ban hành thông báo nộp thuế khiến doanh nghiệp không thể hoàn tất nghĩa vụ tài chính. Chẳng hạn, một dự án tại khu Hồng Đạt, thuộc địa bàn tỉnh Long An (cũ) đã được giao đất từ năm 2018 nhưng đến nay vẫn chưa thể đóng tiền sử dụng đất. Nếu đến năm 2025 mới hoàn tất, doanh nghiệp sẽ phải nộp khoảng 300 tỷ đồng tiền sử dụng đất, kèm theo hơn 100 tỷ đồng tiền phạt. Chỉ riêng khoản lãi 5,4% tính trong 7 năm đã lên đến 114 tỷ đồng. Đây là con số không thể xem nhẹ và hoàn toàn không phản ánh trách nhiệm chủ quan từ phía doanh nghiệp mặc dù lỗi không thuộc về doanh nghiệp nhưng họ vẫn bị truy thu khoản phạt 5,4% mỗi năm tính từ thời điểm giao đất, đây là điều rất bất cập”.
Cũng theo ông Trần Đức Vinh, khi chủ đầu tư được giao đất họ đã phải bỏ vốn hoặc vay vốn ngân hang để đền bù, giải phóng mặt bằng rồi đầu tư cơ sở hạ tầng trong khi sản phẩm bất động sản chưa thể đưa vào khai thác kinh doanh do chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Mặc dù dự án chưa tạo ra doanh thu nhưng doanh nghiệp vẫn phải chịu lãi vay, chi phí đầu tư ban đầu. Nếu nay lại gánh thêm khoản truy thu này nữa thì quả là không công bằng và là gánh nặng tài chính cho doanh nghiệp.
Ông Trần Khánh Quang, CEO Việt An Hòa cho rằng, việc doanh nghiệp bị truy thu khoản phạt 5,4% mỗi năm không phải doanh nghiệp mắc lỗi mà lỗi thuộc về Nhà nước khi Nhà nước không tính được tiền đất nhưng lại bắt doanh nghiệp phải nộp khoản bổ sung này thì nó rất vô lý. Việc chậm đóng tiền sử dụng đất là do vướng mắc về chính sách. Điều này khiến doanh nghiệp gặp rất nhiều khó khăn về tài chính cũng như các hoạt động kinh doanh liên quan. Doanh nghiệp không cố ý chậm, thậm chí muốn nộp càng nhanh càng tốt.
“Nhà nước nên bỏ hẳn quy định này vì theo quy định mới thì tiền sử dụng đất đã khá cao và gây áp lực lớn cho doanh nghiệp rồi nên để doanh nghiệp được trở lại thị trường bình thường, để thị trường bất động sản phát triển bền vững”, ông Quang chia sẻ thêm.
Đồng quan điểm trên, ông Lê Đăng Khánh – Tổng giám đốc Hoàng Anh Holdings (Đơn vị hợp tác đầu tư dự án Symlife) cho rằng, việc định giá đất là trách nhiệm của cơ quan nhà nước, do đó nếu dự án chưa được định giá đất mà bắt doanh nghiệp phải nộp bổ sung tiền sử dụng đất thì quá vô lý. Cụ thể, doanh nghiệp phát triển một dự án bất động sản tại một địa phương có tiền sử dụng đất khoảng 500 tỷ đồng. Dù chưa tính tiền sử dụng đất nhưng Nhà nước đã giao đất cho doanh nghiệp được 1 năm, vì vậy theo quy định thì doanh nghiệp phải nộp 27 tỷ đồng tiền phạt chưa kể doanh nghiệp phải tốn rất nhiều chi phí cho việc giải phóng mặt bằng cũng như “cõng” lãi vay ngân hàng.
Việc áp mức truy thu như đang xử phạt doanh nghiệp trong khi họ chưa hề có lỗi là điều vô lý, doanh nghiệp như đang bị ép phạt bổ sung tiền sử dụng đất trong bối cảnh thị trường chưa thật sự phục hồi mạnh, doanh nghiệp đang gặp rất nhiều khó khăn. Trong bối cảnh thị trường chưa thật sự thoát khỏi bong bóng bất động sản, quy định mới này sẽ đẩy giá nhà đất ngày càng lên cao và cuối cùng người mua nhà vẫn là người chịu thiệt vì tất cả chi phí sẽ được cộng vào giá thành sản phẩm. Điều này đi ngược hoàn toàn với chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ về yêu cầu kéo giảm giá bất động sản để hỗ trợ người dân.
Liên quan đến vấn đề này, không chỉ đại diện doanh nghiệp, nhiều chuyên gia và luật sư cũng bày tỏ sự không đồng tình và cho rằng, vừa thiếu công bằng, vừa gây thêm gánh nặng tài chính trong bối cảnh thị trường còn đang gặp nhiều khó khăn.
Ông Cấn Văn Lực - Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính - Tiền tệ Quốc gia góp ý về quy định tiền sử dụng đất bổ sung và ông cho rằng quy định này chưa thật sự phù hợp với thực tế và gây khó khăn cho doanh nghiệp. Cần điều chỉnh theo hướng quy định doanh nghiệp chỉ phải nộp bổ sung tiền sử dụng đất khi đó là lỗi của doanh nghiệp, còn nếu là khách quan hoặc chưa xác định rõ nguyên nhân thì doanh nghiệp không phải nộp tiền sử dụng đất bổ sung. Vì vậy, Bộ Tài chính cần điều chỉnh việc thu bổ sung tiền sử dụng đất đúng đối tượng.
Theo Luật sư Nguyễn Doãn Hồng, Giám đốc Công ty Luật Quốc tế Đà Nẵng, Nghị định số 103/2024/NĐ-CP quy định chi tiết về mức thu, thời điểm để tính số tiền phải nộp bổ sung đối với thời gian chưa tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất là hoàn toàn phù hợp với quy định của pháp luật. Tuy nhiên trên thực tế tồn tại nhiều trường hợp việc chậm xác định giá đất lại không phải vấn đề từ doanh nghiệp mà do chậm trễ của cơ quan nhà nước.
Do đó cần phân biệt rõ trách nhiệm của tổ chức sử dụng đất và trách nhiệm của cơ quan nhà nước, nếu doanh nghiệp chậm cung cấp hồ sơ, làm chậm tiến độ xác định giá đất thì việc truy thu là hợp lý nhưng nếu lỗi thuộc về cơ quan nhà nước thì việc truy thu có thể gây ảnh hưởng đến quyền lợi và tình hình hoạt động của doanh nghiệp.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, Chính phủ hoàn toàn có thẩm quyền sửa đổi ngay Nghị định 103/2024 để đảm bảo việc thu ngân sách nhà nước đối với khoản tiền thu bổ sung theo quy định tại luật Đất đai 2024 là phù hợp với thực tế và theo quy định tại luật ban hành văn bản quy phạm pháp luật 2025. Vì vẫy, HoREA đề nghị không quy định khoản tiền bổ sung cho khoảng thời gian chậm xác định tiền sử dụng đất trước thời điểm ngày 1.8.2024. Chỉ xác định khoản tiền bổ sung cho khoảng thời gian chậm xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trả một lần cho cả thời gian thuê kể từ ngày 1/8/2024 cho đến ngày có thông báo nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của cơ quan thuế, trừ đi khoảng thời gian 180 ngày là thời hạn mà UBND cấp có thẩm quyền phải ban hành quyết định giá đất theo quy định tại luật Đất đai 2024.
