Theo báo cáo Hà Nội – Tóm lược thị trường Q2/2026 của Savills, các phân khúc bất động sản thương mại và nhà ở tại Hà Nội đang bước vào một giai đoạn chuyển dịch đáng chú ý. Nếu khu vực trung tâm vẫn giữ lợi thế về vị trí, giá trị thương mại và nhu cầu cao cấp, thì các khu vực phía Tây, vùng ven và những cực đô thị mới ngày càng được hưởng lợi từ hạ tầng, quy hoạch và sự mở rộng của không gian đô thị.
Điều này đặc biệt đáng chú ý với du lịch. Khi Hà Nội hướng tới việc phát triển thêm các điểm đến ngoài khu vực nội đô lịch sử, dòng khách có thể được phân bổ rộng hơn, qua đó tạo nhu cầu mới đối với khách sạn, bán lẻ, dịch vụ lưu trú và các tổ hợp đô thị có khả năng cung cấp trải nghiệm đa dạng.
BỨC TRANH BẤT ĐỘNG SẢN ĐANG ĐƯỢC ĐỊNH HÌNH LẠI
Một trong những xu hướng nổi bật của thị trường Hà Nội là sự dịch chuyển từ mô hình phát triển tập trung vào khu vực trung tâm sang cấu trúc đa cực.
Trong lĩnh vực bán lẻ, khu vực nội thành tiếp tục sở hữu mật độ nguồn cung cao nhất và giữ vai trò là khu vực bán lẻ trọng điểm. Khu Trung tâm cũng tiếp tục ghi nhận giá thuê cao nhất và nhu cầu mạnh, đặc biệt ở phân khúc cao cấp. Tuy nhiên, các quận, huyện vùng ven ngày càng nổi bật nhờ định hướng phát triển các cực tăng trưởng và đô thị vệ tinh theo Quy hoạch Hà Nội tầm nhìn 100 năm.
Đây không đơn thuần là sự dịch chuyển về địa lý của nguồn cung bất động sản. Nó phản ánh một thay đổi lớn hơn trong cách người dân sinh sống, làm việc, mua sắm và trải nghiệm đô thị.
Khi hạ tầng giao thông được cải thiện, các khu vực trước đây được xem là xa trung tâm có khả năng trở thành những điểm đến mới của dòng cư dân và người tiêu dùng. Với du lịch, điều này càng có ý nghĩa khi những điểm đến mới ngoài khu vực nội đô lịch sử được kết nối thuận tiện hơn với trung tâm.
BÁN LẺ: TỪ MUA SẮM ĐẾN TRẢI NGHIỆM
Trong quý II/2026, tổng nguồn cung bán lẻ hiện đại của Hà Nội đạt khoảng 1,7 triệu m², trong đó trung tâm thương mại tiếp tục chiếm ưu thế. Công suất đạt 89%, tăng nhờ các hoạt động tái định vị thành công của các trung tâm thương mại nhằm thu hút nhóm khách hàng rộng hơn. Giá thuê gộp tầng trệt trên toàn thị trường tăng 3% theo năm.
Thị trường cũng đang chuẩn bị đón thêm nguồn cung đáng kể. Trong năm 2026, tám dự án dự kiến bổ sung khoảng 230.240 m² diện tích bán lẻ mới. Giai đoạn 2027–2028, nguồn cung tương lai tập trung chủ yếu tại khu vực Starlake, với nhiều dự án dự kiến hoàn thành trong thời gian ngắn. Điều này đặt ra yêu cầu mới đối với các nhà phát triển bất động sản. Khi nguồn cung tăng, cạnh tranh không còn đơn thuần nằm ở diện tích hay vị trí. Các dự án cần tạo được sự khác biệt về trải nghiệm để giữ chân người tiêu dùng. Đây cũng là nơi bất động sản gặp du lịch.
Một trung tâm thương mại hiện đại không chỉ là nơi mua sắm. Nếu được tổ chức cùng ẩm thực, giải trí, sự kiện, không gian văn hóa và các hoạt động dành cho gia đình, trung tâm thương mại có thể trở thành một điểm đến trong hành trình của du khách.
Với Hà Nội, nơi lượng khách du lịch đang tăng nhanh, đây là dư địa đáng kể để các dự án bán lẻ kết nối với hệ sinh thái du lịch và kinh tế đêm.
KHÁCH SẠN HƯỞNG LỢI TỪ ĐÀ TĂNG TRƯỞNG DU LỊCH
Nếu bán lẻ phản ánh sức mua của cư dân và khách du lịch, thì khách sạn là một trong những phân khúc phản ánh trực tiếp nhất sức khỏe của ngành du lịch.
Theo báo cáo, Hà Nội tiếp tục ghi nhận tăng trưởng du lịch mạnh theo năm. Trong 6 tháng đầu năm 2026, thành phố đón 18 triệu lượt khách, tăng 15,7% so với cùng kỳ năm trước, đạt hơn một nửa kế hoạch cả năm.
Nguồn cầu lưu trú khách sạn tại Hà Nội chủ yếu đến từ ba nhóm: du lịch, công tác và MICE. Trong quý II, thị trường có 65 khách sạn với tổng cộng 10.967 phòng; công suất đạt 70%. Giá phòng bình quân giảm theo quý do yếu tố mùa vụ nhưng vẫn tăng so với cùng kỳ năm trước.
Những con số này cho thấy một mối quan hệ ngày càng rõ giữa tăng trưởng du lịch và bất động sản lưu trú. Khi lượng khách tăng, nhu cầu phòng không chỉ tăng về số lượng mà còn thay đổi về chất lượng. Khách quốc tế, khách công vụ và nhóm khách MICE có xu hướng đòi hỏi tiêu chuẩn lưu trú, dịch vụ, không gian hội họp và trải nghiệm cao hơn. Đây chính là cơ sở để thị trường khách sạn tiếp tục mở rộng.
HÀ NỘI CÓ THỂ TRỞ THÀNH TRUNG TÂM MICE CỦA KHU VỰC
Một điểm đáng chú ý trong báo cáo là đánh giá Hà Nội sở hữu nền tảng để trở thành một trung tâm MICE hàng đầu trong khu vực. Nguồn cung đáng kể các khách sạn chất lượng cao dự kiến đi vào hoạt động đến năm 2028 được kỳ vọng sẽ hỗ trợ sự tăng trưởng của du lịch MICE tại Hà Nội.
Trong năm 2026, sáu dự án khách sạn dự kiến cung cấp khoảng 1.900 phòng, trong đó năm dự án thuộc phân khúc 5 sao. Nguồn cung mới được kỳ vọng đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng của khách du lịch trong nước và quốc tế.
Đối với thị trường bất động sản, MICE tạo ra một chuỗi giá trị rộng hơn nhiều so với việc bán phòng khách sạn. Một đoàn khách MICE có thể sử dụng đồng thời khách sạn, trung tâm hội nghị, nhà hàng, phương tiện vận chuyển, điểm tham quan, trung tâm thương mại và các dịch vụ giải trí. Vì vậy, sự phát triển của MICE có khả năng tạo hiệu ứng lan tỏa tới nhiều phân khúc bất động sản thương mại. Đối với du lịch Hà Nội, đây cũng là hướng đi giúp tăng giá trị chi tiêu của du khách, thay vì chỉ chạy theo số lượng khách.
FDI TIẾP TỤC TẠO CẦU CHO CĂN HỘ DỊCH VỤ
Một phân khúc khác đang được hưởng lợi từ nền kinh tế là căn hộ dịch vụ. Quý II/2026, Hà Nội có 67 dự án với hơn 6.500 căn hộ dịch vụ, công suất thuê duy trì trên 80%. Nguồn cầu chủ yếu đến từ chuyên gia nước ngoài và đội ngũ quản lý làm việc tại các doanh nghiệp FDI, tổ chức quốc tế.
Trong 6 tháng đầu năm 2026, tổng vốn FDI đăng ký tại Hà Nội đạt 3,2 tỷ USD, tương đương 116% mục tiêu tạm thời của thành phố trong giai đoạn này. Dòng vốn FDI tích cực được đánh giá sẽ tiếp tục hỗ trợ triển vọng dài hạn của thị trường căn hộ dịch vụ.
Đáng chú ý, nguồn cung tương lai từ năm 2026 trở đi dự kiến có thêm 17 dự án với hơn 2.000 căn hộ, chủ yếu tập trung tại khu vực nội thành và phía Tây, với các nhà vận hành có thương hiệu được kỳ vọng chiếm ưu thế.
Ở góc độ du lịch, sự phát triển của căn hộ dịch vụ cũng góp phần làm phong phú hệ thống lưu trú dài ngày của Thủ đô, đặc biệt với chuyên gia, doanh nhân quốc tế và nhóm khách kết hợp công tác với trải nghiệm du lịch.
NHÀ Ở: GIÁ TĂNG, KHẢ NĂNG CHI TRẢ TRỞ THÀNH BÀI TOÁN LỚN
Trong khi các phân khúc thương mại và lưu trú có nhiều tín hiệu tích cực, thị trường nhà ở lại cho thấy một nghịch lý: nhu cầu cao nhưng khả năng chi trả ngày càng trở thành rào cản.
Quý II/2026, nguồn cung căn hộ mới đạt khoảng 5.317 căn, chủ yếu đến từ phân khúc hạng A. Số căn bán được tăng nhẹ theo quý nhưng giảm theo năm; trong đó căn hộ hạng B chiếm 52% tổng giao dịch. Đáng chú ý, giá chào bán sơ cấp tăng 16% theo quý và 27% theo năm.
Trong khi đó, thị trường gần như không còn nguồn cung căn hộ mới có giá dưới 70 triệu đồng/m². Nguồn cung sơ cấp hạng C đã giảm trung bình 28% mỗi năm kể từ năm 2022 và dự kiến chỉ đóng góp khoảng 15% nguồn cung tương lai.
Đây là vấn đề không chỉ của thị trường bất động sản mà còn liên quan trực tiếp đến quá trình phát triển đô thị.
Một thị trường nhà ở bền vững cần duy trì sự cân bằng giữa phân khúc cao cấp và nhu cầu ở thực. Khi giá tăng nhanh hơn khả năng chi trả, người mua sẽ trở nên thận trọng, nhạy cảm hơn về giá và có xu hướng kéo dài thời gian ra quyết định.
HẠ TẦNG ĐANG TRỞ THÀNH “CHÌA KHÓA” MỞ KHÔNG GIAN PHÁT TRIỂN
Một trong những điểm xuyên suốt báo cáo là vai trò ngày càng lớn của hạ tầng và quy hoạch. Việc đẩy nhanh triển khai hạ tầng giao thông cùng với Quy hoạch Thủ đô được kỳ vọng tạo ra sự rõ ràng hơn về định hướng phát triển, qua đó củng cố đà mở rộng của các dự án nhà ở tại các khu vực ngoại thành. Tuy nhiên, thị trường cũng đang trong giai đoạn chờ đợi sự rõ ràng hơn của các quy hoạch phân khu chi tiết.
Hoạt động giao dịch biệt thự và nhà liền kề chậm lại trong quý khi người mua thận trọng hơn sau khi Quy hoạch Tổng thể Thủ đô Hà Nội được công bố. Mặc dù quy hoạch đã xác lập khung phát triển dài hạn, một bộ phận nhà đầu tư vẫn chờ các quy hoạch phân khu cụ thể trước khi đưa ra quyết định. Điều này cho thấy thị trường bất động sản Hà Nội hiện không thiếu câu chuyện tăng trưởng, nhưng nhà đầu tư ngày càng quan tâm đến tính xác thực của hạ tầng, quy hoạch và khả năng hình thành giá trị thực.
GẦN 34.000 CĂN NHÀ CÓ THỂ GIA NHẬP THỊ TRƯỜNG ĐẾN NĂM 2029
Triển vọng nguồn cung trong những năm tới tương đối lớn. Gần 6.000 căn dự kiến được mở bán trong phần còn lại của năm 2026. Trong giai đoạn 2027–2029, thị trường có thể đón thêm khoảng 28.000 căn. Về dài hạn, quá trình đầu tư hạ tầng và mở rộng đô thị được kỳ vọng tiếp tục thúc đẩy thị trường nhà ở Hà Nội.
Ở phân khúc căn hộ, 22 dự án mới dự kiến mở bán khoảng 13.700 căn. Nguồn cung tương lai được kỳ vọng mở rộng nhờ các đại dự án mới và các chính sách hỗ trợ.
Như vậy, thị trường đang đứng trước một giai đoạn có thêm nguồn cung đáng kể. Nhưng câu chuyện quan trọng không phải chỉ là “bao nhiêu căn hộ sẽ được đưa ra thị trường”, mà là những sản phẩm đó nằm ở đâu, được kết nối như thế nào và đáp ứng nhu cầu của nhóm khách hàng nào.
BẤT ĐỘNG SẢN VÀ DU LỊCH: HAI MẢNH GHÉP NGÀY CÀNG GẮN KẾT
Từ những dữ liệu của quý II/2026, có thể thấy bất động sản Hà Nội đang ngày càng gắn với sự phát triển của du lịch theo nhiều lớp. Khách sạn cần dòng khách. Bán lẻ cần cư dân và khách du lịch. MICE cần khách sạn, trung tâm hội nghị, giao thông và dịch vụ. Căn hộ dịch vụ cần chuyên gia, doanh nhân và dòng vốn quốc tế. Trong khi đó, hạ tầng và quy hoạch lại là nền tảng kết nối tất cả các phân khúc này.
Đặc biệt, việc Hà Nội phát triển các điểm đến mới ngoài khu vực nội đô lịch sử có thể tạo ra sự thay đổi đáng kể trong phân bố dòng khách. Theo báo cáo, Quy hoạch tổng thể Thủ đô tầm nhìn 100 năm được kỳ vọng thúc đẩy phát triển các điểm đến du lịch mới và cải thiện kết nối vùng, từ đó tạo động lực cho các dự án khách sạn.
Nếu kết hợp được với hạ tầng giao thông, những khu vực mới có thể không chỉ trở thành nơi ở mới mà còn hình thành các cực dịch vụ, thương mại, giải trí và du lịch mới. Đây chính là điểm giao nhau quan trọng giữa bất động sản và du lịch trong giai đoạn phát triển tiếp theo của Hà Nội.
THỊ TRƯỜNG BƯỚC VÀO GIAI ĐOẠN “CHỌN LỌC” HƠN
Bức tranh quý II/2026 cho thấy thị trường bất động sản Hà Nội không đi theo một hướng duy nhất. Bán lẻ tăng trưởng và đang mở rộng không gian ra các cực mới. Văn phòng chịu áp lực cạnh tranh nguồn cung nhưng nhu cầu nâng cấp chất lượng vẫn hiện hữu. Khách sạn được hưởng lợi từ tăng trưởng du lịch và MICE. Căn hộ dịch vụ có nền tảng cầu từ FDI. Trong khi đó, nhà ở đối mặt với bài toán giá cao và khả năng chi trả.
Điểm chung của các phân khúc là chất lượng và vị trí ngày càng quan trọng hơn số lượng. Với bán lẻ, đó là trải nghiệm. Với văn phòng, đó là chất lượng tòa nhà, ESG và trải nghiệm khách thuê. Nguồn cung văn phòng Hà Nội quý II đạt khoảng 2,3 triệu m² từ 190 dự án, trong khi công suất đạt 86%, tăng 3 điểm phần trăm theo năm. Với khách sạn, đó là khả năng đón dòng khách quốc tế, khách công vụ và MICE. Với nhà ở, đó là khả năng đáp ứng nhu cầu ở thực trong bối cảnh giá ngày càng cao. Và với các dự án tại vùng ven, đó là khả năng hưởng lợi thực sự từ hạ tầng và quá trình hình thành các cực đô thị mới.
Hà Nội đang bước vào một giai đoạn mà bất động sản không chỉ được quyết định bởi “đất ở đâu”, mà ngày càng phụ thuộc vào “đất được kết nối với cái gì”. Khi giao thông, quy hoạch, du lịch, thương mại, dịch vụ và việc làm cùng hội tụ, một khu vực mới có thể hình thành sức hút đủ lớn để trở thành cực tăng trưởng. Ngược lại, nếu thiếu những yếu tố này, lợi thế về vị trí trên bản đồ chưa chắc chuyển hóa thành giá trị thị trường.
Vì vậy, với nhà đầu tư cũng như người mua bất động sản, câu chuyện của Hà Nội trong những năm tới có lẽ không chỉ là giá sẽ tăng bao nhiêu, mà quan trọng hơn là giá trị nào đang được tạo ra phía sau mức giá đó.
