Hiệp Hội HoREA cho rằng, có 3 nguyên nhân chính dẫn đế thị trường khó khăn đó là:
Thị trường thiếu nguồn cung nhà ở mà nguyên nhân chủ yếu là do thiếu nguồn cung dự án, lý do vì hầu hết các dự án nhà ở đều bị “vướng mắc pháp lý.
Từ năm 2020 đến nay thị trường BĐS tại một số đô thị lớn bị “lệch” về phân khúc nhà ở cao cấp, thiếu nhà ở thương mại giá vừa túi tiền và nhất là thiếu nhà ở xã hội.
Giá nhà tăng liên tục và “neo cao”, vượt quá khả năng tài chính của đa số người dân nên ngày càng khó tiếp cận nhà ở.
Dựa trên các khó khăn trên, Hiệp hội đã đề xuất 10 giải pháp để thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội.
Giải pháp thứ 1, HoREA đề nghị Quốc hội xem xét ban hành “Nghị quyết thí điểm về cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội”, đề nghị cho phép thực hiện thí điểm “05 cơ chế đặc thù” do Luật Nhà ở 2023 chưa có các quy định này. Cụ thể như:
Thành lập “Quỹ nhà ở quốc gia”, trong đó có “Quỹ phát triển nhà ở xã hội”, để phát triển “nhà giá rẻ” tại các đô thị lớn.
Chấp thuận chủ trương đầu tư đối với dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư đã được Luật Nhà ở 2023 quy định, để bảo đảm nguyên tắc một việc chỉ do một cơ quan chủ trì chịu trách nhiệm.
Cho phép Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh, Tổng Liên đoàn lao động Việt Nam, Bộ Quốc phòng, Bộ Công an chỉ định chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội phù hợp với từng nhóm đối tượng.
Giải pháp thứ 2, HoREA đề nghị Bộ Nông nghiệp và Môi trường xem xét bổ sung “Dự thảo Nghị định thí điểm” thi hành Nghị quyết 171/2024/QH15 của Quốc hội cho phép “Bộ Quốc phòng, Bộ Công an được phê duyệt danh sách đối tượng mua, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân được đầu tư xây dựng trên quỹ đất 20% của dự án thí điểm mà không phải thực hiện theo quy định của pháp luật về nhà ở giao cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phê duyệt danh sách này”, để phù hợp với đặc thù của các lực lượng vũ trang nhân dân.
Giải pháp thứ 3, Hiệp hội đề nghị Bộ Xây dựng trình Thủ tướng Chính phủ xem xét sửa đổi khoản 3 Điều 5 Nghị định 100/2024/NĐ-CP bổ sung quy định “chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội được điều chỉnh tăng hệ số sử dụng đất và quy mô dân số lên tối đa 1,5 lần so với quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt”, để có thể tăng thêm tối đa 50% số lượng căn hộ nhà ở xã hội so với dự án nhà ở thương mại trên cùng quy mô diện tích đất dự án để sử dụng đất tiết kiệm và có hiệu quả nhất.
Giải pháp thứ 4, Hiệp hội kiến nghị “bãi bỏ khoản 3 Điều 77 Nghị định 100/2024/NĐ-CP, đồng thời đề nghị Ngân hàng Phát triển Việt Nam công bố “điều kiện vay vốn, mức vốn vay, thời hạn vay, lãi suất vay, bảo đảm tiền vay và các nội dung khác”, để các chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội được vay vốn ưu đãi. Ngoài ra, HoREA cũng đề nghị Ngân hàng Nhà nước có Văn bản hướng dẫn 09 ngân hàng thương mại thực hiện cơ chế “lãi suất vay thương mại hợp lý theo cơ chế lãi suất trong thời gian ưu đãi thấp hơn 1,5-2% so với lãi suất vay trung dài hạn VND bình quân” đối với các chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội.
Giải pháp thứ 5, Hiệp hội kiến nghị xem xét quyết định “lãi suất cho vay đối với hộ nghèo là 4,7%/năm áp dụng cho đối tượng hộ nghèo vay năm 2025 tại Ngân hàng chính sách xã hội”, để người mua, thuê mua nhà ở xã hội “được vay vốn ưu đãi bằng với lãi suất cho vay đối với hộ nghèo là 4,7%/năm tại Ngân hàng chính sách xã hội” .
Giải pháp thứ 6, Hiệp hội kiến nghị cấp có thẩm quyền xem xét bổ sung Luật Thuế giá trị gia tăng, Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp quy định “Trường hợp xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê thì được áp dụng thuế suất thuế giá trị gia tăng 3% và thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp 6%” để khuyến khích các doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội chỉ để cho thuê.
Giải pháp thứ 7, Hiệp hội kiến nghị sửa đổi khoản 2 Điều 78 Nghị định 100/2024/NĐ-CP để bảo đảm thực hiện các quyền lợi của tổ chức, cá nhân, là chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại theo hướng cho phép áp dụng “hiệu lực trở về trước của văn bản quy phạm pháp luật” quy định tại khoản 1 Điều 152 Luật ban hành văn bản quy phạm pháp luật 2015.
Giải pháp thứ 8, Hiệp hội kiến nghị bổ sung Nghị định số 100/2024/NĐ-CP quy định công nhận “nhà trọ cho thuê dài hạn theo tháng, theo năm” cũng là một hình thức nhà ở xã hội là “nhà ở riêng lẻ” do cá nhân, hộ gia đình đầu tư xây dựng, cho thuê, mà người thuê chủ yếu là công nhân, lao động, người có thu nhập thấp, người nhập cư, để các chủ nhà trọ được hưởng chính sách “ưu đãi về tín dụng, về thuế” tương tự như chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội thì mới thấu tình đạt lý và “chủ nhà trọ cho thuê dài hạn” chỉ phải nộp thuế khoán trên doanh thu 3,5% và còn được vay tín dụng ưu đãi để xây dựng, cải tạo hoặc sửa chữa nhà trọ, bổ sung tiện ích phục vụ người thuê trọ, để khắc phục “bất cập” hiện nay.
Giải pháp thứ 9, Hiệp hội kiến nghị Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố quyết liệt chỉ đạo tháo gỡ “vướng mắc”, phối hợp công tác cùng các Sở, ngành để rút ngắn thời gian thực hiện thủ tục đầu tư xây dựng dự án nhà ở xã hội, khắc phục tình trạng hồ sơ bị đùn đẩy giữa các cơ quan, làm chậm tiến độ dự án.
Giải pháp thứ 10, Hiệp hội đề nghị Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố bố trí đủ quỹ đất theo quy hoạch và thực hiện nhiều phương thức tạo lập quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội, trong đó có quỹ đất 20% của các dự án nhà ở thương mại bao gồm các “dự án thí điểm”
Bên cạnh 10 giải pháp tháo gỡ khó khăn, Hiệp hội cũng đề nghị Thủ tướng Chính phủ giao Bộ Xây dựng chủ trì phối hợp với các Bộ, ngành, Ngân hàng Nhà nước xây dựng “Đề án phát triển nhà ở thương mại giá rẻ và cơ chế hỗ trợ người trẻ mua căn nhà đầu tiên”.
Theo HoREA, cơ chế mấu chốt là khuyến khích các ngân hàng thương mại tham gia tùy theo nguồn lực của mình, để người trẻ được vay tín dụng thương mại với lãi suất hợp lý trong thời hạn 10-15 năm trở lên, được thế chấp bằng chính căn nhà mình mua.
