Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa tiếp tục thể hiện vai trò cầu nối tích cực khi gửi văn bản kiến nghị bổ sung phân khúc "nhà ở thương mại giá phù hợp" vào dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi). Ý tưởng thể hiện tâm huyết lớn với bài toán an cư của người thu nhập trung bình.
Khái niệm "nhà ở giá phù hợp" hay "vừa túi tiền" liên tục được nhắc đến trong các cuộc thảo luận chính sách. Tuy nhiên, nếu không định lượng cụ thể "vừa túi tiền" là bao nhiêu mét vuông, bao nhiêu tỷ đồng và tương quan thế nào với thu nhập thực tế, thì khái niệm này vẫn mãi là một giấc mơ xa vời với đại đa số người lao động.
Trên thực tế, thống kê thực tế tại TP.HCM trong giai đoạn 2017 – 2024 cho thấy một thực trạng đáng lo ngại về nguồn cung bất động sản. Trong đó có sự sụt giảm mạnh về dự án. Nếu năm 2017, thị trường ghi nhận 92 dự án với gần 43.000 căn nhà, nhưng đến năm 2024 chỉ còn vỏn vẹn 6 dự án với khoảng 3.845 căn. Bên cạnh đó, sự lệch pha phân khúc cũng trầm trọng. Tính riêng trong năm 2020, phân khúc nhà ở giá phù hợp chỉ còn chiếm 1% tổng nguồn cung (163 căn). Từ năm 2021 đến 2024, tỷ lệ này chính thức về mức 0%. Nhà ở cao cấp độc chiếm thị trường khi tỷ trọng nhà ở cao cấp liên tục tăng, chiếm khoảng 70% giai đoạn 2019–2023 và đạt 100% tổng nguồn cung đưa ra thị trường TP.HCM vào năm 2024.
Hiện nay, theo HoREA, mặc dù thị trường đã có sự bổ sung nguồn cung sau khi hợp nhất ranh giới địa lý với Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu cũng như việc tháo gỡ khó khăn cho các dự án tồn đọng, nhưng áp lực thiếu hụt nhà ở giá bình dân vẫn vô cùng căng thẳng.
"Vừa túi tiền" thực chất là bao nhiêu?
Theo chỉ số PIR (Tỷ lệ giá nhà trên thu nhập) được Ngân hàng Thế giới và các tổ chức tài chính quốc tế áp dụng, một thị trường nhà ở được xem là hợp lý, vừa túi tiền khi tổng giá trị căn hộ chỉ gấp từ 3 đến 5 lần tổng thu nhập bình quân hàng năm của một hộ gia đình.
Đặt chỉ số này vào thực tế các đô thị lớn như TP.HCM hay Hà Nội hiện nay cho thấy một bức tranh rất tương phản.
Nếu mức thu nhập thực tế của một hộ gia đình trẻ (2 vợ chồng) có thu nhập trung bình khá hiện nay đạt khoảng 25 - 30 triệu đồng/tháng (tương đương khoảng 300 - 360 triệu đồng/năm) thì mức giá nhà chuẩn (một căn hộ 2 phòng ngủ dành cho gia đình 3-4 người) đạt chỉ số an toàn tài chính chỉ nên có tổng giá trị dao động từ 1,2 - 1,8 tỷ đồng/căn (tương đương khoảng 25 - 30 triệu đồng/m²).
Với mức thu nhập trên, sau khi trừ chi phí sinh hoạt tối thiểu tại đô thị (khoảng 12 - 15 triệu/tháng), gia đình chỉ có thể dành tối đa 10 - 12 triệu đồng/tháng để trả cả gốc lẫn lãi cho ngân hàng. Nhưng thị trường hiện nay, phân khúc căn hộ giá 25 - 30 triệu đồng/m² gần như đã "tuyệt chủng". Mức giá chung cư thương mại mở bán mới hiện đã vượt ngưỡng 50 - 80 triệu đồng/m², đẩy giá một căn hộ bình dân lên 3 - 4 tỷ đồng. Tỷ lệ giá nhà trên thu nhập tại Việt Nam đã vọt lên mức 20 - 25 lần, khiến việc mua nhà trả góp trở thành một gánh nặng tài chính vượt quá khả năng chịu đựng của người làm công ăn lương.
Vì sao "nhà ở vừa túi tiền" hoàn toàn biến mất?
Sự biến mất của phân khúc nhà ở bình dân không phải là ngẫu nhiên, mà là kết quả tích tụ từ nhiều yếu tố chi phí cấu thành nên giá bất động sản. Trong đó có yếu tố chi phí quỹ đất và nghĩa vụ tài chính ngày càng cao. Ước tính tiền sử dụng đất và chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng chiếm từ 20% đến 40% giá thành dự án. Khi bảng giá đất mới được điều chỉnh tiệm cận giá thị trường, "giá vốn" đầu vào của quỹ đất tăng vọt. Một khi chi phí đất đã quá cao, doanh nghiệp không thể mạo hiểm xây dựng nhà ở giá rẻ vì chắc chắn sẽ cầm chắc phần lỗ.
Thời gian phê duyệt và hoàn thiện pháp lý cho một dự án kéo dài từ 3 đến 5 năm (thay vì 1 - 1,5 năm như lý thuyết) cũng tạo ra một điểm nghẽn làm tăng chi phí. Trong suốt thời gian "đắp chiếu" chờ thủ tục, chi phí lãi vay ngân hàng và chi phí cơ hội của doanh nghiệp liên tục cộng dồn ("lãi mẹ đẻ lãi con") đã tạo ra một chi phí vô hình. Chi phí vô hình này chiếm tới 15 - 20% giá thành và buộc phải cộng thẳng vào giá bán cuối cùng.
Trong khi đó, những biến động tăng giá của vật liệu cơ bản (thép, xi măng, cát, đá) cùng với chi phí nhân công theo lạm phát đã thiết lập một "mặt bằng giá xây dựng" mới, triệt tiêu dư địa hạ giá thành của các nhà thầu. Đáng chú ý là chi phí xây dựng (đóng góp khoảng 30 - 40% vào giá nhà).
Mặt khác, khi quỹ đất khan hiếm và thủ tục pháp lý đầu tư một dự án cao cấp hay bình dân đều phức tạp như nhau thì để “tối ưu hóa lợi nhuận" các chủ đầu tư buộc phải tính đến bài toán chiến lược và lẽ dĩ nhiên, các doanh nghiệp bất động sản sẽ ưu tiên lựa chọn phát triển phân khúc cao cấp hoặc hạng sang. Cùng một diện tích đất và công sức làm thủ tục, việc bán sản phẩm cao cấp mang lại biên lợi nhuận cao hơn nhiều so với làm nhà ở giá rẻ.
Lời giải nào để đưa giá nhà quay về giá trị thực?
Theo một chuyên gia bất động sản, muốn kéo giá nhà về mức "vừa túi tiền" thực chất, không thể dùng mệnh lệnh hành chính để ép doanh nghiệp giảm giá, mà bắt buộc phải can thiệp vào các yếu tố gốc rễ. Đó là, phải rút ngắn 50% thời gian thủ tục hành chính bằng cách áp dụng quy trình "luồng xanh" phê duyệt dự án để giảm chi phí lãi vay và chi phí chờ đợi cho doanh nghiệp. Cho phép phát triển các căn hộ diện tích vừa phải (40 - 50m²) với thiết kế tối ưu tại các khu vực đô thị vệ tinh có kết nối giao thông công cộng (Metro, xe bus nhanh) thuận tiện.
Mặt khác Nhà nước cần phát triển quỹ nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ chuyên phục vụ cho thuê với giá hợp lý để giải quyết bài toán an cư trước mắt cho người trẻ. Đồng thời, sử dụng công cụ thuế linh hoạt, phù hợp với văn hóa Việt Nam.
Trện thực tế, xuất phát từ tâm lý truyền thống của người Việt là tích lũy đất đai làm tài sản để lại cho con cái (trung bình mỗi gia đình có 2-3 người con) thì chính sách thuế không nên đánh quá sớm từ căn nhà thứ 2 hay thứ 3 để tránh ảnh hưởng đến nhu cầu an cư, tích sản chính đáng của tầng lớp trung lưu.
Thay vào đó, công cụ thuế nên tập trung đánh thuế từ bất động sản thứ 4 trở đi hoặc các dự án bỏ hoang không đưa vào sử dụng. Việc này vừa bảo đảm tính nhân văn đối với tâm lý gia đình Việt, vừa triệt tiêu đúng đối tượng đầu cơ chuyên nghiệp, những người nắm giữ lượng lớn bất động sản để găm hàng đẩy giá, buộc thị trường phải quay về phục vụ nhu cầu ở thực.
