Trong bối cảnh dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đang được hoàn thiện, việc thiết lập một hành lang pháp lý thống nhất và bao quát đang trở thành yêu cầu cấp thiết để khơi thông nguồn lực cho các sản phẩm bất động sản (BĐS) kết hợp căn hộ du lịch (condotel).
Sự bùng nổ của các sản phẩm BĐS kết hợp condotel, văn phòng kết hợp lưu trú (officetel), biệt thự hay nhà phố du lịch đã góp phần quan trọng vào việc hoàn thiện hạ tầng du lịch và thu hút dòng vốn đầu tư trong hơn một thập kỷ qua. Tuy nhiên, những vướng mắc phát sinh từ khoảng trống pháp lý và sự thiếu đồng bộ trong công tác quản lý đã khiến phân khúc này rơi vào giai đoạn trầm lắng kéo dài.
Đánh giá về dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, thống kê thực tế cho thấy cả nước hiện có khoảng 146.438 căn condotel cùng hàng chục nghìn căn officetel. Dù đóng góp lớn cho phát triển kinh tế, du lịch địa phương, không ít dự án BĐS du lịch, lưu trú phát triển trong giai đoạn 2015 – 2020 đã rơi vào tình trạng "đóng băng" hoặc phát sinh tranh chấp phức tạp.
Nguyên nhân cốt lõi đến từ việc khung pháp lý điều chỉnh hoạt động đầu tư, kinh doanh loại hình này chưa thực sự đầy đủ và nhất quán. Việc một số địa phương cấp chứng nhận sở hữu "đất ở không hình thành đơn vị ở" trên đất thương mại dịch vụ sai quy định, hay tình trạng chủ đầu tư cam kết lợi nhuận quá cao rồi vỡ nợ, bán hàng khi chưa đủ điều kiện đã gây ra nhiều rủi ro cho nhà đầu tư thứ cấp, đồng thời tạo áp lực lớn lên hạ tầng đô thị và công tác quản lý an ninh trật tự. Mặc dù các cơ quan quản lý đã và đang tích cực triển khai nhiều giải pháp gỡ khó cho các dự án tồn đọng, nhưng giải pháp căn cơ nhất vẫn nằm ở việc hoàn thiện chính sách pháp luật ngay từ gốc.
HoREA cũng cho biết khoản 2 Điều 5 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã quy định “các loại bất động sản đưa vào kinh doanh”, trong đó có “công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích văn phòng, du lịch, lưu trú” là quy phạm pháp luật “rất chuẩn”. HoREA cũng đề nghị thống nhất sử dụng cụm từ “công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích văn phòng, du lịch, lưu trú”.
Tuy nhiên, điểm bất cập nằm ở chỗ nhiều điều, khoản khác của dự thảo lại chưa áp dụng thống nhất cụm từ mang tính khái quát này mà vẫn sử dụng phương pháp "liệt kê" từng tên gọi cụ thể như: căn hộ du lịch, biệt thự nghỉ dưỡng, căn hộ kết hợp văn phòng, nhà thương mại liên kế... Cách tiếp cận liệt kê thủ công này bộc lộ hai hạn chế lớn thì thiếu tính bao quát của quy phạm pháp luật và có thể sẽ không bắt kịp sự biến động nhanh chóng của thị trường. Mặt khác, có thể không dự báo được các sản phẩm mới vì thực tế đã và đang xuất hiện thêm nhiều mô hình lưu trú, kết hợp mới như farmstay (du lịch trải nghiệm nông nghiệp), sleep box (hộp ngủ), hay các dạng chung cư mini cho thuê... Nếu luật chỉ liệt kê các tên gọi hiện có, những mô hình mới phát sinh trong tương lai sẽ lại rơi vào "khoảng trống" pháp lý.
Do đó, việc chuẩn hóa và sử dụng đồng bộ cụm từ "công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích văn phòng, du lịch, lưu trú" xuyên suốt toàn bộ luật là cần thiết để tạo sự thống nhất và bao quát trọn vẹn mọi sản phẩm đưa vào kinh doanh.
Bên cạnh việc chuẩn hóa thuật ngữ, việc hoàn thiện chính sách cho BĐS du lịch, lưu trú cũng cần tập trung vào các giải pháp tháo gỡ điểm nghẽn giao dịch và quản lý thực tế. Đó là cần phải chú ý tới nhu cầu sở hữu, đầu tư diện tích sàn văn phòng, condotel từ cá nhân và nhà đầu tư quốc tế nhập cảnh hợp pháp vào Việt Nam là rất lớn. Việc quy định rõ hạn mức sở hữu (không quá 30% tổng diện tích sàn xây dựng đưa vào kinh doanh của tòa nhà cao tầng) tương tự như chính sách đối với căn hộ chung cư sẽ giúp khơi thông dòng vốn ngoại, thúc đẩy thị trường BĐS du lịch phát triển tiệm cận chuẩn mực quốc tế. Sự bùng nổ của các nền tảng cho thuê lưu trú ngắn hạn trực tuyến (Airbnb, Booking.com, Agoda...) cũng đòi hỏi luật hóa các hình thức Hợp đồng điện tử và Hợp đồng mẫu cho thuê bất động sản ngắn hạn. Điều này không chỉ bảo vệ quyền lợi các bên mà còn giúp cơ quan nhà nước dễ dàng quản lý tạm trú, an ninh trật tự và thực hiện trích nộp thuế thu nhập cá nhân minh bạch. Mặt khác cũng cần thay thế các thuật ngữ chưa sát thực tế như "thuê mua" bằng "mua bán trả góp" hoặc "mua trả góp" đối với công trình lưu trú để phản ánh chính xác bản chất giao dịch thương mại giữa chủ đầu tư và khách hàng.
Theo HoREA, hiện nay, bất động sản du lịch, lưu trú mang tính chất liên ngành cao. Do đó, bên cạnh Luật Kinh doanh bất động sản, hoạt động này cần sự kết nối đồng bộ với nhiều đạo luật liên quan để xác định rõ kinh doanh lưu trú là ngành nghề kinh doanh có điều kiện, đảm bảo nghĩa vụ tài chính. Siết chặt công tác quản lý tạm trú, khai báo cư trú (đặc biệt đối với khách nước ngoài) và tiêu chuẩn an toàn PCCC, an ninh trật tự tại cơ sở lưu trú. Định danh rõ ràng quy chuẩn kỹ thuật đối với các căn hộ lưu trú, văn phòng kết hợp lưu trú trong các tòa nhà chung cư hỗn hợp.
Việc thiết lập một hành lang pháp lý thống nhất, minh bạch và minh định rõ quyền, nghĩa vụ của các bên sẽ là chìa khóa tháo gỡ "nút thắt" tồn đọng nhiều năm qua. Đây chính là bệ phóng giúp BĐS du lịch, lưu trú lấy lại niềm tin từ nhà đầu tư, đóng góp hiệu quả vào mục tiêu phát triển du lịch trở thành ngành kinh tế mũi nhọn của đất nước.
