Sức cung và cầu tiếp tục giảm, các giao dịch đến từ các dự án đã hoàn thiện hạ tầng, pháp lý
Ở cả 3 phân khúc đất nền, phân khúc căn hộ và nhà phố/biệt thự đều ghi nhận sức cầu thấp, giao dịch tập trung chủ yếu ở nhóm các sản phẩm – dự án đã hoàn thiện hạ tầng, pháp lý và được triển khai bởi các chủ đầu tư có uy tín trên thị trường.
Cụ thể, ở phân khúc đất nền trong Quý 1, sức cầu giảm khoảng 40% so với quý trước. Trong đó, hơn 80% tập trung lượng giao dịch ở Bình Dương, Long An với nhóm sản phẩm có mức giá trung bình từ 16.4 – 22.2 triệu đồng/m2
Phân khúc căn hộ ghi nhận 122 dự án sơ cấp triển khai bán hàng (khoảng 12,967 căn) trong quý, giảm 9.7% so với quý trước và ở mức tương đương với cùng kỳ năm 2023, tập trung phân bổ tại thị trường là TP.HCM và Bình Dương.
Riêng tại TP.HCM, phần lớn nguồn cung mới trong quý đến từ các dự án phân khúc hạng A thuộc khu Tây và khu Nam. Giao dịch chủ yếu ở những dự án tầm trung đã hoàn thiện pháp lý, tiến độ xây dựng nhanh chóng, thuận tiện kết nối về trung tâm thành phố và có mức giá từ 40 - 55 triệu đồng/m2 tại TP.HCM, từ 30 - 35 triệu đồng/m2 tại Bình Dương. Giá bán sơ cấp ở một số dự án tăng nhẹ 2% - 5% so với cuối năm 2023, được áp dụng cùng nhiều chính sách chiết khấu thanh toán nhanh, ân hạn gốc, lãi vay,…
Phân khúc nhà phố/biệt thự: Sức cầu chung vẫn ở mức thấp, tuy nhiên có nhiều chuyển biến tích cực so với thời điểm cuối năm 2023, giao dịch phát sinh chủ yếu ở nhóm sản phẩm có mức giá dưới 10 tỷ đồng/căn. Mặt bằng giá sơ cấp vẫn neo ở mức cao và không có nhiều biến động so với cùng kỳ năm 2023, duy trì trung bình khoảng từ 4.1 - 27.8 tỷ đồng/căn. Thị trường thứ cấp ghi nhận mức giá tăng trung bình khoảng 2% - 4% so với thời điểm cuối năm 2023, thanh khoản có nhiều khởi sắc.
Loại hình bất động sản nghỉ dưỡng ghi nhận sự sụt giảm mạnh về nguồn cung và lượng tiêu thụ so với cùng kỳ năm 2023 ở hầu hết các phân khúc. Cụ thể:
Ở phân khúc biệt thự nghỉ dưỡng: Nguồn cùng và sức cầu đều giảm, lượng tiêu thụ giảm 15% so với Quý 1/2023 - đây là mức thấp nhất trong một thập kỷ qua. Thị trường thứ cấp ghi nhận mức giá giảm trung bình 15% - 20% so với giá hợp đồng. Các chính sách cam kết/chia sẻ lợi nhuận/doanh thu, hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc vẫn được áp dụng rộng rãi nhằm gia tăng thanh khoản nhưng không đạt hiệu quả như kỳ vọng.
Phân khúc nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng: Thị trường vẫn chưa thoát khỏi “vùng tối” dù ngành du lịch đã có nhiều khởi sắc. Giá bán sơ cấp không có nhiều biến động và tiếp tục xu hướng đi ngang. Thị trường tiếp tục gặp nhiều khó khăn về thanh khoản lẫn khả năng tăng giá khi niềm tin của nhà đầu tư, cũng như động thái phục hồi của phân khúc này vẫn còn rất thấp.
Phân khúc condotel, nguồn cung sơ cấp Quý 1/2024 chỉ tăng nhẹ 6% so với cùng kỳ năm trước, sản phẩm chủ yếu vẫn đến từ lượng hàng tồn kho của những dự án cũ. Sức cầu chung thị trường ghi nhận mức thấp nhất trong 5 năm qua. Mặt bằng giá sơ cấp không biến động so với cùng kỳ và vẫn neo ở mức cao do chi phí đầu vào cao. Những chính sách bán hàng nghiêng về hỗ trợ dòng tiền như kéo dài lịch thanh toán, ân hạn nợ gốc, hỗ trợ lãi suất,… tiếp tục được áp rộng rãi nhằm kích cầu thị trường.
Dự báo Quý 2/2024 có sự khởi sắc ở các phân khúc
Theo dự báo từ DKRA Group, nguồn cung mới phân khúc đất nền trong Quý 2/2024 có nhiều cải thiện so với Quý 1 và dao động trong khoảng từ 550 - 650 nền, tập trung chủ yếu ở vùng phụ cận TP.HCM.
Bình Dương, Đồng Nai, Long An,… được dự báo là những thị trường chủ lực về tỷ trọng nguồn cung và lượng tiêu thụ sơ cấp trong Quý 2/2024. Mặt bằng giá sơ cấp duy trì xu hướng ổn định. Thị trường thứ cấp đạt nhiều cải thiện tích cực về thanh khoản và giá bán.
Ở phân khúc căn hộ, nguồn cung mới dự báo tăng so với Quý 1/2024, dao động ở mức khoảng 2,000 - 3,000 căn, tập trung chủ yếu tại TP.HCM và Bình Dương. Phân khúc căn hộ hạng A tiếp tục giữ vị thế chủ đạo tại TP.HCM trong khi phân khúc hạng B và C dẫn dắt nguồn cung mới tại thị trường các tỉnh giáp ranh. Sức cầu thị trường được kỳ vọng có những chuyển biến tích cực. Mặt bằng giá sơ cấp có thể tiếp tục tăng nhẹ trước các áp lực chi phí đầu vào. Thanh khoản thị trường thứ cấp, cũng như giá bán đạt nhiều cải thiện tích cực.
Nguồn cung mới phân khúc nhà phố/biệt thự dự báo có sự khởi sắc hơn so với Quý 1/2024, dao động khoảng 500 - 600 căn. Trong đó, Bình Dương, Long An, Đồng Nai,… tiếp tục được kỳ vọng là địa phương dẫn dắt thị trường. Dự báo, nhóm sản phẩm vùng giáp ranh TP.HCM với mức giá 3.0 - 5.0 tỷ đồng/căn thu hút được nhiều sự quan tâm của khách hàng.
Với bất động sản nghỉ dưỡng, nguồn cung condotel dự báo tăng nhẹ so với Quý 1/2024, dao động khoảng 100 - 200 căn, tập trung phần lớn tại Bà Rịa - Vũng Tàu và Quảng Ninh. Trong khi đó, nguồn cung biệt thự nghỉ dưỡng và nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng không có nhiều biến động so với quý trước, dự báo sẽ cung cấp ra thị trường nguồn cung sơ cấp lần lượt ở mức 100 - 150 căn biệt thự nghỉ dưỡng và 80 - 100 căn nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng. Sức cầu chung thị trường tiếp tục duy trì ở mức thấp, đà giảm dự kiến kéo dài đến hết năm 2024. Mặt bằng giá sơ cấp duy trì ổn định và khó có những biến động rõ nét trong ngắn hạn. Các chính sách chiết khấu, hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc, cam kết cho thuê,… tiếp tục được áp dụng rộng rãi trong quý tới.
