HoREA cho biết Nghị quyết 21-NQ/TW là cơ sở chính trị để sửa đổi Luật Đất đai và các luật liên quan. Mục tiêu là hoàn thiện chính sách đất đai, phát triển thị trường bất động sản lành mạnh, đồng thời bảo đảm quyền tài sản và quyền có chỗ ở của người dân.
Đề xuất chỉ áp dụng với chung cư xây mới
Theo HoREA, Nghị quyết 21-NQ/TW không quy định "sở hữu nhà chung cư có thời hạn". Nghị quyết chỉ đề cập "thời hạn sử dụng căn hộ chung cư theo niên hạn xây dựng công trình".
Hiệp hội cho rằng quy định này chỉ nên áp dụng đối với các dự án chung cư được xây dựng sau khi luật mới có hiệu lực. Các trường hợp đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ổn định lâu dài không bị áp dụng hồi tố.
Theo ông Lê Hoàng Châu- Chủ tịch HoREA, hiệp hội ủng hộ chủ trương gắn quyền sở hữu với trách nhiệm của chủ sở hữu. Khi chung cư hết niên hạn sử dụng, cư dân cần có nghĩa vụ tài chính để xây dựng lại công trình.
Theo đó cơ chế này sẽ giảm gánh nặng cho ngân sách nhà nước, đồng thời tạo nguồn lực ổn định để cải tạo, xây dựng lại các chung cư xuống cấp.
Trường hợp cư dân không có nhu cầu hoặc không đủ khả năng đóng góp kinh phí, Nhà nước sẽ tổ chức lựa chọn nhà đầu tư, thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư theo quy định.
Cải tạo chung cư cũ vẫn là bài toán khó
Dẫn chứng số liệu của Bộ Xây dựng, HoREA cho biết cả nước hiện có khoảng 2.500 khu chung cư và nhà tập thể cũ được xây dựng trước năm 1994. Gần 200 công trình thuộc diện nguy hiểm cấp D.
Riêng TP.HCM có 474 khu chung cư cũ với 573 lô nhà được xây dựng trước năm 1975. Tuy nhiên, mới chỉ có 7 khu được tháo dỡ để xây dựng lại.
HoREA cho rằng tiến độ chậm do pháp luật chưa xác định rõ trách nhiệm của chủ sở hữu khi công trình hết niên hạn sử dụng. Hiệp hội cho biết quy định thu 2% kinh phí bảo trì chỉ được áp dụng từ năm 2006. Theo tính toán của Bộ Xây dựng, nguồn kinh phí này chỉ đáp ứng nhu cầu bảo trì trong khoảng 20 năm.
Trong khi đó, tuổi thọ của một chung cư thường kéo dài nhiều thập kỷ. Đối với các công trình xây dựng trước năm 2006, hầu như không có quỹ bảo trì. Vì vậy, việc bổ sung trách nhiệm tài chính của chủ sở hữu khi cải tạo, xây dựng lại chung cư là cần thiết. HoREA đề nghị thay cụm từ "Sở hữu nhà chung cư có thời hạn" bằng "Thời hạn sử dụng nhà chung cư" để phù hợp với tinh thần của Nghị quyết 21-NQ/TW.
Đồng thời đề nghị quy định rõ quyền sở hữu chỉ chấm dứt khi công trình bị phá dỡ và chủ sở hữu không còn chiếm hữu, sử dụng căn hộ. Đồng thời, dự thảo luật cần bảo đảm nguyên tắc không hồi tố, bổ sung cơ chế bồi thường, hỗ trợ tái định cư và bảo vệ quyền lựa chọn của cư dân khi cải tạo chung cư.
Theo HoREA, nếu được hoàn thiện theo hướng này, Luật Nhà ở sửa đổi sẽ tạo cơ sở pháp lý rõ ràng cho việc cải tạo chung cư cũ, đồng thời bảo đảm hài hòa lợi ích của Nhà nước, người dân và doanh nghiệp.
