Bất động sản nghỉ dưỡng là một bộ phận của hệ sinh thái du lịch - dịch vụ
Phát biểu tại hội thảo, Phó chủ tịch UBND TP Đà Nẵng Lê Quang Nam cho biết, Đà Nẵng có nhiều điều kiện thuận lợi để phát triển du lịch và bất động sản nghỉ dưỡng, với tài nguyên biển, cảnh quan tự nhiên, hệ thống đô thị, hạ tầng giao thông và thương hiệu điểm đến. Tuy nhiên, thành phố xác định phát triển du lịch không chỉ là “tăng số lượng du khách”, mà quan trọng hơn là “nâng cao giá trị: để du khách ở lại lâu hơn, trải nghiệm nhiều hơn, chi tiêu nhiều hơn và mong muốn quay trở lại”.
Ông Nam nhấn mạnh, bất động sản du lịch nghỉ dưỡng phải được xem là một bộ phận của hệ sinh thái du lịch - dịch vụ, góp phần hình thành sản phẩm mới, nâng cao chất lượng điểm đến, tạo việc làm và mang lại lợi ích thiết thực cho cộng đồng.
Đồng quan điểm, ông Vương Duy Dũng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), cho rằng thị trường bất động sản nghỉ dưỡng là phân khúc quan trọng của ngành Du lịch.
Ông Dũng cho rằng, thời gian qua, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng tăng trưởng mạnh cho thấy Việt Nam có tài nguyên phong phú, với nhiều lợi thế. Do vậy, cần sớm hoàn thiện hệ thống pháp luật cho lĩnh vực đầu tư vào du lịch.
Xu thế bất động sản du lịch nghỉ dưỡng phải tạo ra được hệ sinh thái tích hợp
Dưới góc nhìn của ông Phạm Quang Vinh, nguyên Thứ trưởng Bộ Ngoại giao cho rằng, chúng ta đang ở thời kỳ có sự chuyển động rất lớn của cả Việt Nam và thế giới, trong những lĩnh vực tài chính, đất đai, dịch vụ, du lịch, bất động sản. Điều này tạo ra những cơ hội mới khi có sự chuyển dịch của tiêu dùng, của các dòng tài chính, của các cái chuỗi giá trị.
Chúng ta không chỉ đón đầu những nguồn lực từ trong nước, phải đón đầu những nguồn lực thông qua các hình thức hợp tác quốc tế khác. Tài chính không chỉ tiếp cận ở những bến đỗ có lợi mà còn tiếp cận ở những nơi phải có sự tin cậy, sự cạnh tranh và địa chính trị giữa các nước với nhau.
Có thể thấy rằng, khu vực Châu Á - Thái Bình Dương, trong đó có Đông Nam Á và Việt Nam vẫn tiếp tục là nơi thu hút được các luồng đầu tư, thu hút được các hợp tác kinh doanh và trong đó có thu hút được du lịch, tạo ra những lợi thế so sánh giữa những trung tâm du lịch và bất động sản.
Xu hướng trong bất động sản và du lịch nghỉ dưỡng hiện nay là nhà đầu tư rất quan tâm đến minh bạch pháp lý, tính xanh, bền vững và kết quả.
Xu thế của thế giới là bất động sản du lịch nghỉ dưỡng phải tạo ra được hệ sinh thái tích hợp. Không chỉ là bất động sản mà còn phải xanh, bền vững, thông minh, phải kết hợp giữa nghỉ dưỡng, các loại dịch vụ kèm theo, môi trường sinh thái.
Cần thay đổi tư duy, không phải là câu chuyện là bán bất động sản nghỉ dưỡng, mà còn là cùng kiến tạo và cùng vận hành và chia sẻ lợi ích. Một trong những điều cũng rất quan trọng là phải tạo ra chuẩn mực trong vận hành và tiêu chuẩn của chất lượng bất động sản nghỉ dưỡng và dịch vụ.
Các sản phẩm liên quan đến bất động sản và các dịch vụ kèm theo phải có giá trị đích thực, chứ không kiến tạo nên những cái không gian kỳ vọng để chúng ta tính lãi ở trong tương lai.
Cần sớm hoàn thiện khung pháp lý đối với bất động sản nghỉ dưỡng
Chia sẻ tham luận tại Diễn đàn, TS Nguyễn Văn Khôi - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, nhấn mạnh: Bất động sản nghỉ dưỡng không chỉ là một sản phẩm kinh doanh bất động sản đơn thuần mà còn là công cụ khai thác tài nguyên du lịch, tạo việc làm, tăng thu ngân sách, phát triển đô thị, thu hút đầu tư và quảng bá hình ảnh quốc gia
Theo ông Khôi, mặc dù có tiềm năng rất lớn, thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng vẫn đang đối mặt với nhiều khó khăn. Theo đó, hệ thống pháp luật liên quan còn thiếu đồng bộ, các quy định nằm rải rác ở nhiều luật, trong khi một số loại hình mới như condotel, resort villa, bất động sản chăm sóc sức khỏe, nghỉ dưỡng sinh thái… chưa được quy định đầy đủ, thống nhất, gây lúng túng trong triển khai.
Công tác quy hoạch tại một số địa phương còn bất cập, phát triển chưa sát nhu cầu thực tế, dẫn đến mất cân đối cung - cầu; hạ tầng giao thông, điện, nước và xử lý môi trường tại một số dự án chưa đồng bộ.
Doanh nghiệp còn gặp khó khăn trong tiếp cận nguồn vốn, nhất là các dự án có thời gian thu hồi vốn dài, trong khi các kênh huy động vốn dài hạn chưa phát triển tương xứng. Bên cạnh đó, niềm tin thị trường cần tiếp tục được củng cố thông qua sự ổn định chính sách, minh bạch pháp lý.
Theo ông Khôi, để tháo gỡ những khó khăn này, pháp luật liên quan đến bất động sản du lịch nghỉ dưỡng cần hoàn thiện đồng bộ, thống nhất; xây dựng môi trường đầu tư ổn định và có khả năng dự báo; phát triển theo nhu cầu thực, tránh đầu cơ; thúc đẩy khoa học công nghệ, đổi mới sáng tạo và chuyển đổi số; mở rộng thu hút đầu tư nước ngoài, khuyến khích các tập đoàn quốc tế tham gia đầu tư, liên kết; phát triển bất động sản xanh và phát triển bền vững.
Ông kiến nghị Chính phủ và các bộ, ngành tiếp tục rà soát, hoàn thiện khung pháp lý; tháo gỡ vướng mắc về vốn; các địa phương nâng cao chất lượng quy hoạch, lựa chọn nhà đầu tư có năng lực. “Hiệp hội Bất động sản Việt Nam tiếp tục đồng hành, phản biện chính sách, góp phần xây dựng thị trường minh bạch, lành mạnh, bền vững”, ông Nguyễn Văn Khôi cam kết.
Đề cập đến căn cứ pháp lý liên quan đến du lịch nghỉ dưỡng, ông Vương Duy Dũng - Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, Luật Đất đai 2024 cùng Nghị định 101/2024/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 226/2025/NĐ-CP), Nghị quyết 29/2026/QH16 và Nghị định 147/2026/NĐ-CP xác định rõ loại đất sử dụng cho loại hình này là đất phi nông nghiệp thuộc nhóm đất thương mại, dịch vụ, tuyệt đối không biến tướng thành đất ở. Doanh nghiệp có thể thuê đất trả tiền một lần hoặc hằng năm với thời hạn căn cứ theo thời gian thực hiện dự án.
Đáng chú ý, Điều 41 Nghị định 101/2024/NĐ-CP điều chỉnh trực tiếp thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu cho công trình hoặc phần diện tích sàn công trình khi đáp ứng đầy đủ điều kiện pháp lý, đồng thời mở ra cơ chế xử lý đối với các trường hợp tồn tại vi phạm mục đích sử dụng đất nhưng vẫn phù hợp với quy hoạch được duyệt.
Song song đó, hoạt động đầu tư và chuẩn bị mặt bằng tuân thủ Luật Đầu tư 2025 tại Điều 23 và Điều 24, đòi hỏi bắt buộc phải chấp thuận chủ trương đầu tư và lựa chọn nhà đầu tư thông qua các phương thức đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án hoặc chấp thuận nhà đầu tư theo luật định.
Dự án cũng phải phù hợp triệt để với quy hoạch đô thị và nông thôn theo Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn 2024 cùng QCVN 01:2026/BXD (Thông tư 46/2026/TT-BXD), tuân thủ nghiêm ngặt các chỉ tiêu kiến trúc, PCCC và kỹ thuật công trình. Quá trình đầu tư xây dựng phải trải qua đầy đủ ba bước chuẩn bị, thực hiện và hoàn thành nghiệm thu bàn giao trước khi đưa vào khai thác.
Ở giai đoạn thương mại hóa, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 và Nghị định 96/2024/NĐ-CP quy định chặt chẽ về năng lực tài chính của chủ thể kinh doanh, đồng thời yêu cầu công trình có sẵn hoặc hình thành trong tương lai phải đáp ứng các điều kiện tại Điều 14 trước khi ký hợp đồng bán, cho thuê hay thuê mua.
Khi đưa vào sử dụng, Luật Du lịch 2017 (Điều 48, 49) và Nghị định 168/2017/NĐ-CP chính thức công nhận căn hộ du lịch là cơ sở lưu trú du lịch, buộc đơn vị vận hành phải đăng ký kinh doanh và bảo đảm các yêu cầu về an ninh trật tự, an toàn thực phẩm, bảo vệ môi trường cùng điều kiện cơ sở vật chất tối thiểu.
Việc thực thi chuẩn xác và xuyên suốt khung pháp lý này - theo ông Dũng - chính là chìa khóa bảo đảm an toàn cho dòng vốn đầu tư và sự phát triển lành mạnh của thị trường.
Giải pháp thúc đẩu bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng
Ông Vương Duy Dũng đề xuất 5 giải pháp thúc đẩy bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng.
Thứ nhất, tiếp tục rà soát, hoàn thiện pháp luật về đầu tư, kinh doanh bất động sản du lịch, nhất là đất thương mại, dịch vụ, thời hạn sử dụng đất, quyền sở hữu công trình và thủ tục cấp Giấy chứng nhận. Tăng cường phối hợp giữa các cơ quan quản lý để kịp thời tháo gỡ vướng mắc, bảo đảm quy định được thực hiện thống nhất, minh bạch.
Thứ hai, rà soát, phân loại các dự án theo tình trạng pháp lý, tiến độ, năng lực chủ đầu tư và khả năng khai thác để có giải pháp phù hợp. Đẩy nhanh các dự án đủ điều kiện; khuyến khích chuyển nhượng, tái cơ cấu dự án mà chủ đầu tư không đủ năng lực; kiểm soát phát triển dự án mới tại những khu vực nguồn cung lớn, khả năng hấp thụ thấp.
Thứ ba, nâng cao tính minh bạch của thị trường, bảo đảm nhà đầu tư tiếp cận đầy đủ thông tin về pháp lý dự án, đất đai, quyền sở hữu công trình, tiến độ, quản lý vận hành, doanh thu và chi phí. Đồng thời, tăng cường cập nhật, chia sẻ dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản.
Thứ tư, nâng cao chất lượng quản lý, vận hành và hiệu quả khai thác, coi đây là yếu tố quan trọng đối với tính bền vững của bất động sản nghỉ dưỡng. Khuyến khích lựa chọn đơn vị vận hành có năng lực, nâng cao chất lượng dịch vụ và áp dụng cơ chế phân chia doanh thu, lợi nhuận dựa trên kết quả khai thác thực tế, hạn chế các cam kết lợi nhuận thiếu cơ sở.
Thứ năm, tăng cường dự báo, theo dõi và điều tiết thị trường dựa trên dữ liệu về nguồn cung, giao dịch, công suất khai thác, lượng khách du lịch và các chỉ tiêu kinh tế - du lịch. Qua đó, chuyển dần từ phát triển bất động sản nghỉ dưỡng theo phong trào sang dựa trên quy hoạch, nhu cầu thị trường, chất lượng dịch vụ và hiệu quả
