Luật Bất động sản mới tạo điều kiện cho người mua nhà?

Một trong những điểm đáng chú ý nhất khi Luật Đất đai sửa đổi có hiệu lực là bảng giá đất được xây dựng hàng năm. Trước đây, Luật Đất đai 2013 được Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 5 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng thì Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ bãi bỏ quy định về khung giá đất. Giá đất sẽ được xác định đúng với giá thị trường. Nhờ đó thị trường bất động sản có thể phát triển minh bạch, giảm tình trạng đầu cơ, “sốt đất ảo”.

Khoản 3 Điều 4 của Luật Đất đai (sửa đổi) quy định, người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam có đầy đủ các quyền liên quan đến đất đai như công dân Việt Nam ở trong nước. Đây cũng là một trong những điểm mới được dư luận quan tâm khi tạo điều kiện mở cho Việt kiều mua nhà. Điều này sẽ giúp thị trường bất động sản phát triển, có thêm nguồn cầu và thu hút dòng tiền ngoại hối từ nước ngoài.

Theo đó, việc mở rộng quyền sử dụng đất với người Việt Nam định cư ở nước ngoài sẽ tạo điều kiện cho họ trực tiếp tham gia vào giao dịch BĐS trong nước. Tránh được bất cập như trước đây khi Việt kiều muốn sở hữu đất, căn hộ phải nhờ người thân trong nước đứng tên. Điều này cũng hạn chế được các nảy sinh tranh chấp từ việc đứng tên hộ trên các giao dịch BĐS

Một trong những quy định mới tại Luật Kinh doanh BĐS sẽ thay đổi thị trường thời gian tới là quy định người mua nhà tại các dự án phải chuyển khoản cho chủ đầu tư. Trước đó, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 không quy định phải bắt buộc chuyển khoản.

Như vậy, việc giao dịch mua bán BĐS phải thực hiện hoàn toàn bằng hình thức giao dịch chuyển khoản để thanh toán. Điều này sẽ giúp tăng cường tính công khai, minh bạch, giúp nhà nước thu đủ, thu đúng các khoản thuế, phí khi công dân thực hiện giao dịch.

Ngoài ra, Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực cũng sẽ thay đổi quy định về việc đặt cọc, đóng tiền theo tiến độ đối với các dự án hình thành trong tương lai. Theo đó, các chủ đầu tư chỉ được thu tiền cọc mua nhà trên giấy (bất động sản hình thành trong tương lai) tối đa 5% giá bán, cho thuê mua và dự án đủ điều kiện mới được mở bán.

Người mua đóng tiền lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng bao gồm cả tiền đặt cọc, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng cho bên mua.

Luật Nhà ở cũng sẽ có hiệu lực với nhiều thay đổi đáng chú ý. Cụ thể, điểm mới trong quy định các điều kiện trong xây dựng loại hình chung cư mini.

Các cá nhân muốn xây chung cư mini (nhà ở từ 2 tầng trở lên, tại mỗi tầng có các căn hộ, hoặc từ 2 tầng và quy mô 20 căn hộ trở lên) để bán, cho thuê sẽ phải đáp ứng điều kiện làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở.

Căn hộ đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận theo pháp luật đất đai (sổ hồng), được bán, cho thuê, thuê mua theo quy định của Luật Nhà ở, pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Ngoài ra, việc đầu tư chung cư mini để cho thuê phải đáp ứng yêu cầu về xây dựng do Bộ trưởng Bộ Xây dựng ban hành. Khu nhà phải đáp ứng yêu cầu về phòng cháy, chữa cháy theo quy định của pháp luật.

Như vậy, Luật Nhà ở mới đã có cơ sở pháp lý công nhận quyền sở hữu riêng lẻ từng căn hộ chung cư mini thông qua việc cấp giấy chứng nhận và cho phép được bán, cho thuê mua, cho thuê theo luật định.

Bên cạnh đó, Luật Nhà ở cũng nới lỏng điều kiện mua nhà ở xã hội khi không còn yêu cầu điều kiện cư trú, chỉ nêu một số điều kiện về nhà ở và thu nhập. 

Đánh giá về các tác động của các bộ Luật liên quan tới BĐS vừa được Quốc hội thông qua chính thức có hiệu lực từ 1/8/2024, PGS.TS Trần Đình Thiên, thành viên Tổ tư vấn Kinh tế của Thủ tướng cho biết, các bộ Luật mới chắc chắn sẽ có tác động tích cực, góp phần thúc đẩy sự phục hồi và phát triển của thị trường. Bởi lẽ các bộ Luật được soạn thảo trong bối cảnh thị trường đang gặp khó khăn, vướng mắc có mục tiêu hướng đến nhằm giải quyết triệt để các khó khăn, vướng mắc này. Trên thực tế, nỗ lực giải quyết các vướng mắc, điểm nghẽn được thể hiện trong các đạo Luật vừa được thông qua, tuy chưa đạt tới kỳ vọng, nhưng chắc chắn sẽ phát huy hiệu lực tích cực.​

Đồng quan điểm, TS Võ Trí Thành, Viện trưởng Viện nghiên cứu chiến lược thương hiệu và cạnh tranh cho biết: “Cả 3 bộ Luật khi chính thức có hiệu lực sẽ tạo hành lang pháp lý mới, giải tỏa hầu hết các "nút thắt" cho thị trường khi 70-80% các vướng mắc đang tồn tại là do pháp lý. Đồng thời tạo nền tảng cho thị trường BĐS phát triển theo hướng an toàn, lành mạnh, bền vững. Tuy nhiên, để đảm bảo hiệu quả trong quá trình thực thi, cần đẩy nhanh việc hoàn thành các Nghị định trên cơ sở đảm bảo nội dung chất lượng, bám sát thị trường”,

Tương tự, TS Nguyễn Minh Phong, Nguyên Phó Vụ trưởng, Phó Ban tuyên truyền lý luận, TS Kinh tế, Biên tập viên cao cấp, Thư ký Hội đồng khoa học - nghiệp vụ Báo Nhân dân đánh giá, Luật Đất đai được xem là nền tảng cơ sở của hai bộ Luật còn lại, khi các bộ Luật chính thức có hiệu lực sẽ tạo điều kiện tháo gỡ pháp lý, góp phần đẩy nhanh thỏa thuận giữa doanh nghiệp với người dân về giải phóng mặt bằng. Đồng thời, các quy định mới trong Luật cũng góp phần tạo sân chơi rộng hơn, minh bạch hơn. 

Cũng theo các chuyên gia, sẽ có hai vấn đề cần hết sức lưu ý đó là có thể giá BĐS sẽ tăng lên vì các quy định tính giá đất theo giá thị trường, điều này khiến cho việc tiếp cận BĐS của người dân gặp khó khăn hơn. Chắc chắn sẽ phát sinh những điểm trống, bất cập cần lưu ý để giải quyết.